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摘 要：買賣不破租賃原則是現(xiàn)代民法的重要原則。但是，作為善意物權人的買受人以及債權人的利益保護同樣重要。而且，登記對抗的公示方式業(yè)已成為各國立法的主流。我國《合同法》雖然只是籠統(tǒng)地規(guī)定了買賣不破租賃原則，但依據現(xiàn)行法律和立法精神，我們認為租賃合同的當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，但不得對抗第三人。

關鍵詞：買賣不破租賃  適用條件  登記

一、買賣不破租賃原則的含義及其成因

所謂買賣不破租賃原則，是指在租賃關系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設定物權的，承租人對取得租賃物所有權或他物權的人，可主張其承租權，此即所謂對抗力。也即是指，受讓人或他物權人都附有維持原有租賃的義務，而無需另訂契約。買賣不破租賃這種現(xiàn)象是承租權物權化的一種表現(xiàn)。承租權物權化的程度基本上可以從承租權的存續(xù)期間是否受到保護、有無對抗力和承租權能否自由處分等三項指標來進行判斷。其中，承租權物權化最重要的判斷指標為對抗力，即“買賣不破租賃原則”。買賣不破租賃原則肇始于德國民法典，后被各國立法所借鑒，遂成為民法的基本原則和立法通例。我國《合同法》第229條亦規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

買賣不破租賃的設立原因主要有兩層含義：一是為了保護弱勢的承租人。承租人作為租賃合同的一方，如果所有物的任意性變動便會導致其承租權的喪失，那么承租人的權利保障便無從談起。二是為了締約成本的經濟化。如果買賣合同的簽訂會導致租賃合同的無效，那么租賃物的出租就會受到影響，進而會引起整個經濟活動成本的增加，這也是“買賣不破租賃”原則為各國立法所認同的深層次原因。

二、買賣不破租賃原則的限制和立法比較

但是，這并不意味著買賣不破租賃原則的適用是無條件的。

（一）登記公示作為買賣不破租賃原則適用要件的原因

買賣不破租賃原則是對羅馬法時期“買賣破除租賃”原則的變革，其立法的主要原因就是著眼于承租人的弱勢地位的保護。而事實上，作為善意物權人的買受人以及債權人的利益保護同樣重要。因此，為了保障善意物權人或者債權人的利益，登記公示就應當成為買賣不破租賃的適用要件之一。

我們可以從社會、經濟、法律三個方面進行分析。

首先，從社會層面上分析。買賣不破租賃原則確立之初，以交付作為不動產租賃的公示方法，在農業(yè)社會也許是合乎經濟效益的。然而，現(xiàn)代社會取而代之的，卻是另一種以疏離為主的居住狀態(tài)，其不動產交易以封閉式建筑的高樓大廈為主流，人與土地的緊密性漸漸疏離，以及鄰居之間往往欠缺相互了解。因而，若要了解是否存在租賃契約，其搜尋風險的成本往往相當高昂?；陲L險的存在，以及搜尋成本的增加往往會高于執(zhí)行登記制度的成本，因此，施行租賃登記的公示方式應當較之以交付為公示方式，更符合經濟效率的需求。

其次，從經濟層面上分析。以登記為標示財產權的公示方式，在經濟效率上具有易于認定與舉證的優(yōu)點。其在事后將可減少舉證上的爭議，同時對第三人而言，也具有客觀明確的查詢依據，可以減少發(fā)現(xiàn)有無租賃契約的風險成本。該方式需由一定的機關負責登記，當事人如欲實行此公示方式，也必須雙方會同至登記機關共同辦理登記。

最后，從法律層面上分析。以交付為不動產租賃的公示方式，在當前的司法實踐中，其弊端已經顯露無遺。例如：甲乙二人存在債務關系，甲為債權人，乙為債務人，且乙將房產抵押給甲，后甲的債權到期，欲執(zhí)行乙的財產，可是乙卻同丙簽訂租期盡長且租金極低的租賃合同，并將租賃日期倒簽于抵押權之前，而在房屋拍賣時，因為買賣不破租賃，而使債權人的權益受到損害。這樣的例子在現(xiàn)實中屢見不鮮，且有增加的趨勢。因此，為保障他人使用租賃物的權益，也應對租賃辦理權利登記，借以理清承租權與他項權利的適用關系。此外，通過租賃手續(xù)的辦理，才能確實保障租賃雙方相應的權益。顯然，建立租賃登記對抗制度的積極功能在于：確保租賃雙方契約關系；確保物權人的知情權；便于他人查詢、舉證等以便于證明是否是善意第三人；強化租賃糾紛處理時效；提供租賃雙方賦稅參考等。

所以，對買賣不破租賃原則進行限制是出于對善意物權人利益的保護，也是著眼于權利主體之間的平衡，否則，單方面地強調承租人的權利，漠視善意物權人或債權人的權利，必將導致法律權利的失衡，從而違背了立法者的初衷。

（二）國外的立法概況

從整個世界范圍內的立法現(xiàn)狀上看，買賣不破租賃原則的適用大多是以登記作為公示要件的。

例如：依據德國民法第571條的規(guī)定，出租的土地，于交付承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關系所生的權利和義務。

臺灣地區(qū)民法第425條規(guī)定以“交付”為買賣不破租賃的公示方式，即是繼受德國民法第571條的規(guī)定而來，只是近來新增了“占有”“公證”等公示要求。依據日本民法第605條的規(guī)定，其對善意第三人的保護是采登記對抗的公示方式。

日本《不動產登記法》第1條規(guī)定：“登記，就不動產的標示，或于下列不動產有關權利的設定、保存、移轉、變更、處分的限制或消滅而為之：……八、租賃權?！痹谄涞?span>132條又規(guī)定“申請租賃權的設定或租賃物轉租的登記情形，于申請書應記載租金，如于登記原因，有建物所有權的標的、存續(xù)期間或租金的給付期間的訂定時，或許可租賃權的移轉、或租賃物的轉租時，或有借地借家法第22條、第38條第1項或第39條第1項的訂定時，應記載之，為租賃的人是無處分能力或權限時，應記載意旨?！?span>

由此可見，對于“買賣不破租賃原則”的適用通過實際交付、登記對抗等方式進行一定的限制，已經成為各國立法的通例和共識，其中登記對抗的公示方式業(yè)已成為立法的主流。

三、我國立法的現(xiàn)狀和對策分析

目前，我國僅在《合同法》上籠統(tǒng)地規(guī)定了買賣不破租賃原則，還沒有確立完善的登記對抗制度，缺乏對善意物權人和債權人的有效保護。然而，從我國相關的法律法規(guī)中，我們還是能窺測到一些端倪，進而推究出立法者的本意。

《城市房地產管理法》第53條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第13條和14條也規(guī)定：房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案；房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。不難看出，立法者在對買賣不破租賃原則的適用問題上采取了折中的立法態(tài)度。也就是說，立法者在這里既沒有對買賣不破租賃原則完全肯定，也沒有確立登記對抗原則，而是將二者綜合起來，采取了登記備案的做法。其出發(fā)點是希望既可以讓租賃合同能夠通過登記達到公示的目的，又可以保障承租人的權利。

盡管立法者的本意是好的，但在實踐中，由于登記備案制度沒有強制性，很多租賃合同并未經過登記便生效，從而致使租賃權未經公示，便具有相應的效力，最終導致該租賃權可以對抗善意物權人的所有權。對于善意物權人和債權人，這無疑是不公平的。畢竟，在現(xiàn)代繁忙的社會生活中，絕大多數人都不可能有精力和能力去對將要出售或抵押的租賃物進行詳盡的調查。試想一個價值500元的租賃物，如果調查所需要的費用是600元的話，那么善意物權人只能選擇放棄。因此，如果我們執(zhí)意選擇讓無辜的債權人和善意物權人來承擔所有的風險和損失，那么這就是對他們的苛求，是對其注意義務的極端化要求，是與公平合理的原則相悖，更是與立法者的初衷背道而馳。

要解決這一問題，必然要從立法者對于登記備案制度設計的本意（即對買賣不破租賃原則進行限制）出發(fā)，尋求一條合理合法的解決之路。我們說當初立法者設計登記備案制度就是為了便于對租賃合同進行監(jiān)督，對買賣不破租賃原則進行限制。按照民法原理，物權的產生、變更、消滅，必須以外部可查知的方式表現(xiàn)出來，也就是公示原則，只有這樣，才能使權利具有公信力，具有對抗的效力。租賃權作為一種物權化了的權利，就必須經過登記公示才能具有公信力。所以，根據現(xiàn)行立法和立法目的，我們可以得出如下結論：租賃合同的當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，但不得對抗第三人。當然，買受人也應當負有相應的注意義務，即買受人可以查詢該受讓標的是否設置其它物權，否則租賃關系仍然能夠對抗第三人。

結  語

綜上所述，租賃權如果要獲得對抗善意物權人和債權人的地位，就要進行租賃登記。這樣，一方面可以保障承租人的權利，保障租賃關系的穩(wěn)定；另一方面可以防止出租人與他人惡意串通，以倒簽租賃合同、壓低出租等行為損害第三人的利益。將租賃登記作為買賣不破租賃的適用條件，對于平衡承租人、善意物權人和債權人等權利主體之間的利益，實現(xiàn)法律的實體正義和公平都具有重要的意義。

參考書目：

1、史尚寬：《債法各論》，中國政法大學出版社2001年版。

2、鄭玉波：《民法債編各論》，1981年第7版。

3、王澤鑒：《民法學說與判例研究》(第六冊)，中國政法大學出版社1998年版。

4、鄭沖、賈紅梅譯：《德國民法典》，法律出版社2001年版。

5、曹為、王書江譯：《日本民法》，法律出版社1986年版。