律協(xié)網(wǎng)站
聯(lián)系我們善意取得制度解讀——評(píng)物權(quán)法草案第一百一十一條
發(fā)布時(shí)間：2006-03-14 瀏覽數(shù)：12,446
該文榮獲廣州市律師協(xié)會(huì)2005年度理論成果二等獎(jiǎng)
內(nèi)容提要：物權(quán)法草案設(shè)定的善意取得是有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的例外制度，用于確定物的歸屬，但該制度不能解決當(dāng)事人間的全部法律問題和利益。本文的論述還包括：不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度；善意取得制度與公示公信原則關(guān)系；受讓人的善意標(biāo)準(zhǔn)；善意取得與合同效力等。
關(guān)鍵詞：善意取得制度、物權(quán)、合同效力
物權(quán)法草案經(jīng)過向社會(huì)公開征求意見后，又作了少量改動(dòng)，但有關(guān)善意取得制度的第一百一十一條沒有修改。關(guān)于善意取得制度，時(shí)下學(xué)界仍爭論不休。代表性的爭議有：1、不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度；2、善意取得制度與公示公信原則關(guān)系；3、受讓人的善意標(biāo)準(zhǔn)； 4、權(quán)利補(bǔ)正與效力補(bǔ)正的關(guān)系。
善意取得制度旨在保護(hù)交易安全，鼓勵(lì)市場主體的交易行為并盡力促成交易。這符合物權(quán)法草案第一條（為明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用……） 的立法目的，并且，也和我國現(xiàn)行的《合同法》立法目的相通。
物權(quán)法草案設(shè)定的善意取得是有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的例外制度，它以所有權(quán)為原型，但不限于所有權(quán)，理論上還包括租賃使用權(quán)、抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)等幾乎所有用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。以所有權(quán)變動(dòng)為例（以下如無特別說明，均以所有權(quán)變動(dòng)為例），善意取得制度中通常包括三方當(dāng)事人，即原權(quán)利人、無處分權(quán)人和受讓人。物權(quán)法草案第一百一十一條對(duì)原權(quán)利人和受讓人依是否善意取得確定物權(quán)的歸屬，以原權(quán)利人和無處分權(quán)人之間是否不當(dāng)?shù)美蚯謾?quán)對(duì)原權(quán)利人保護(hù)。無處分權(quán)人和受讓人之間合同效力不是物權(quán)法規(guī)范的范疇，而是債法或合同法的范疇。雖然物權(quán)法草案規(guī)定了統(tǒng)一的善意取得制度，但仍顯粗淺。如果要使其具有可操作性，還需要司法解釋細(xì)化，并且通過法官個(gè)案適用提煉出有代表性的判例。
一、為何不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度
立法者把不動(dòng)產(chǎn)納入善意取得制度，并且與動(dòng)產(chǎn)適用相同的構(gòu)成要件。而以梁慧星為代表的部分學(xué)者反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，其理由是不動(dòng)產(chǎn)的公示公信可以對(duì)善意受讓人進(jìn)行同樣的保護(hù)，并且有學(xué)者認(rèn)為“善意取得制度和物權(quán)變動(dòng)公信力原則在要件和效果上幾乎相同，不過善意取得者從交易的過程出發(fā)，而后者從交易的結(jié)果入手進(jìn)行考察，所以可以大致認(rèn)為，善意取得是公信力原則的另一種表示方式?！?但問題是，物權(quán)法草案所設(shè)定的善意取得制度和物權(quán)的公信力原則并不等同。學(xué)界通常認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，而不動(dòng)產(chǎn)是否適用分歧較大。部分學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記后以公信力原則即可保護(hù)善意受讓人，其沒有適用善意取得制度的必要。這種解釋缺乏說服力。理由有三：
其一，不僅不動(dòng)產(chǎn)適用公示公信原則，動(dòng)產(chǎn)也同樣適用。如果不動(dòng)產(chǎn)公示公信原則可以使善意受讓人受到保護(hù)，動(dòng)產(chǎn)也可以以同樣的原則使善意受讓人受到保護(hù)。如此，善意取得制度根本無存在的必要。堅(jiān)持僅動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的另一個(gè)理由是：動(dòng)產(chǎn)以占有作為公示式方，不動(dòng)產(chǎn)以登記作為公示方式。一般來說，登記須有登記的依據(jù)，要遵循登記程序，要接受登記機(jī)關(guān)的審查。登記因其規(guī)范性和公開性較占有這種公示方式更具有公信力。但這不應(yīng)成為反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的理由。
其二，物權(quán)法草案的善意取得制度與公信力原則并不是同義的反復(fù)，兩者對(duì)受讓人的保護(hù)力度有所不同。物權(quán)法草案的善意取得制度在衡平原權(quán)利人與受讓人的利益時(shí)更加向受讓人傾斜，這種意圖體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易、促成交易和保障交易的商業(yè)社會(huì)價(jià)值觀。
物權(quán)法草案第一百一十一條共有三款：第一款以所有權(quán)為例規(guī)定善意取得的四個(gè)構(gòu)成要件；第二款規(guī)定所有權(quán)人因所有權(quán)受到侵害時(shí)有權(quán)向無處分權(quán)人追償損失；第三款規(guī)定除所有權(quán)外其它物權(quán)準(zhǔn)用前兩款規(guī)定。
物權(quán)法草案善意取得制度的四個(gè)要件是：（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)；（二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；（四）轉(zhuǎn)讓合同有效。一般來說，公信力原則包含三個(gè)要件：（一）存在公示的法律事實(shí)。物權(quán)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人須依法定方式公示其物權(quán)變動(dòng)；（二）受讓人與公示的物權(quán)人（前手，包括無處分權(quán)人）發(fā)生了交易，即發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)。如果彼此之間未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)則談不上公信力的適用問題；（三）該受讓人對(duì)其交易方的公示事實(shí)有著充分的信賴。 考察公信力原則和善意取得制度，兩者均要求“在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”，即受讓人是“善意”。但公信力原則與物權(quán)法草案設(shè)定的善意取得制度有著明顯不同。以不動(dòng)產(chǎn)為例，公示的方式是記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，即不動(dòng)產(chǎn)登記。根據(jù)公信力原則的要件（一），交易的“不動(dòng)產(chǎn)”在交易前須公示（記載于登記簿），而善意取得制度不以“不動(dòng)產(chǎn)”在交易前須公示為構(gòu)成要件。并且，不動(dòng)產(chǎn)公示公信原則要求以完善的登記制度為前提，其主要適用于登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記、不動(dòng)產(chǎn)共有中物權(quán)登記在部分共有人名下、登記的基礎(chǔ)關(guān)系無效而登記尚未涂銷等情形。當(dāng)前，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度很不完善：登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一；登記程序不規(guī)范；登記效力不明確等等。今后，物權(quán)法頒布實(shí)施后，登記制度逐步走向規(guī)范，但將是一個(gè)長期的過程。再則，在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的體制下，我國農(nóng)村房屋沒有實(shí)行登記制度，城市或城鎮(zhèn)尚有大量私有房屋未進(jìn)行登記，無論城鄉(xiāng)還存在大量有違法建設(shè)嫌疑的房屋。綜上所述，公信力原則因受到信賴登記簿（記載于登記簿的不動(dòng)產(chǎn)和部分要求登記的動(dòng)產(chǎn)）的制約，其對(duì)善意受讓人保護(hù)的廣度和深度不及善意取得制度。
其三，以動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)來評(píng)判善意取得制度的取舍有著不可克服的缺陷。我國的物權(quán)登記制度不是以動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)來劃線，物權(quán)法草案延續(xù)并完善了這種思路。從物權(quán)法草案來看，動(dòng)產(chǎn)原則上是以交付作為物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)，一般不需要登記，但動(dòng)產(chǎn)中的船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車一般情況下需要登記。不動(dòng)產(chǎn)原則上是以登記作為物權(quán)取得和變動(dòng)的根據(jù)，但根據(jù)物權(quán)法草案第一百三十條和第一百六十八條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)不要求登記，并且自合同生效時(shí)即設(shè)立。有學(xué)者認(rèn)為“在登記對(duì)抗主義的立法例中，登記沒有公信力。” 這種解釋在實(shí)踐中說不清。根據(jù)物權(quán)法草案第二十八條，機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)采用登記對(duì)抗主義，機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)苏加袡C(jī)動(dòng)車是否就可以推定他是所有權(quán)人呢？駕駛?cè)松矸菖c行駛證記載不一致時(shí)，還能說登記沒有公信力嗎？
二、“善意”受讓人的善意標(biāo)準(zhǔn)如何界定
如前所述，物權(quán)法草案第一百一十一條的善意取得制度包含四個(gè)要件：
（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)；
（二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；
（四）轉(zhuǎn)讓合同有效。
以上四個(gè)要件沒有提到“善意”二字，但該條第三款表述為“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”，可見“善意”的程度和邊界要以這四個(gè)要件作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。四個(gè)要件中要件（一）才是實(shí)質(zhì)要件，符合要件（一）才能認(rèn)定是“善意”。要件（二）是要件（一）的外在表現(xiàn)形式之一。要件（三）明確善意取得制度取得物權(quán)的時(shí)點(diǎn)要求。光有善意，不符合要件（三），也不能即時(shí)取得物權(quán)。和物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則相比較，要件（三）明顯有著不同的特點(diǎn)。物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則是區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)要求交付，不動(dòng)產(chǎn)要求登記。而上述要件（三）不區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，以交付為原則，以登記為例外。要件（四）“轉(zhuǎn)讓合同有效”嚴(yán)格來說不應(yīng)當(dāng)是善意取得制度的要件。合同的效力應(yīng)當(dāng)由合同法來界定，而不是物權(quán)法。這和《合同法》第五十一條的解釋有著極大的關(guān)系，由于學(xué)界對(duì)《合同法》第五十一條的理解有著很大的分歧，物權(quán)法草案在第一百一十一條明確“轉(zhuǎn)讓合同有效”才有了特殊意義。就此下文還將作詳細(xì)論述。
如何理解要件（一）“在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”？要理解這段話，要從其中的“或者”是表示并列關(guān)系還是表示遞進(jìn)關(guān)系入手。如果以二選一的并列關(guān)系理解，它的邏輯形式是“A或者B”，具體含義是：具備A時(shí)符合條件，具備B時(shí)也符合條件；不具備A但具備B時(shí)符合條件，同理，不具備B但具備A時(shí)也符合條件?；氐揭ㄒ唬霸谑茏寱r(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”這句話，按二選一的并列關(guān)系理解為“在受讓時(shí)知道但不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”符合條件，或者“在受讓時(shí)不知道但應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”符合條件。推理的結(jié)果很荒唐，這是因?yàn)橥评淼那疤岵徽_，即不能理解成二選一的并列關(guān)系。按遞進(jìn)關(guān)系理解，它的邏輯形式仍是“A或者B”，具體含義是：具備A時(shí)符合條件，在A是否具備不能確定時(shí)，具備B符合條件?；氐揭ㄒ唬霸谑茏寱r(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”這句話，按遞進(jìn)關(guān)系理解為“在受讓時(shí)不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”符合條件，“如果是否知道無法界定，則不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”符合條件。可見要件（一）中的“或者”表達(dá)的應(yīng)是遞進(jìn)關(guān)系，而非并列關(guān)系。即便按遞進(jìn)關(guān)系推敲，似還不夠精確、不夠嚴(yán)謹(jǐn)。因此，筆者以為要件（一）的表述方式尚有商榷之處。
依我國學(xué)界通說，善意取得制度中的“善意”是指行為人在為某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素。善意是相對(duì)于惡意而言的，是行為人的內(nèi)在心理活動(dòng)狀況。善意占有是指占有人認(rèn)為自己有正當(dāng)權(quán)利而為占有，而惡意占有則是指明知或應(yīng)當(dāng)知道而不知道自己無正當(dāng)權(quán)利而為占有。物權(quán)法草案設(shè)定的善意取得制度沒有就受讓人應(yīng)當(dāng)無過失或者重大過失作出明確規(guī)定?？疾煲ㄒ唬霸谑茏寱r(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”，其實(shí)，此處的“不應(yīng)當(dāng)知道”就是關(guān)于受讓人的過失是否影響善意取得成立的問題。“不應(yīng)當(dāng)知道”的反面是“應(yīng)當(dāng)知道”，如果應(yīng)當(dāng)知道而不知道不能認(rèn)定是“善意”，行為人顯然有過失。
依原權(quán)利人與無處分權(quán)人有無意思牽連，分為占有物和脫離物。所謂占有物，是指無處分權(quán)人是基于原權(quán)利人的意愿占有他人之物。如租賃、保管關(guān)系等。脫離物是指無處分權(quán)人占有他人之物不是源于原權(quán)利人的意愿。如無遺囑的遺產(chǎn)、遺失物、贓物等。根據(jù)德國法模式，在善意取得適用的場合要求識(shí)別是占有物還是脫離物，脫離物排除適用善意取得制度。物權(quán)法草案設(shè)定的善意取得制度沒有區(qū)分占有物和脫離物，沒有排除脫離物的適用?？梢?，立法者是傾向于擴(kuò)大善意取得制度的適用范圍。
三、對(duì)《合同法》第五十一條的再思考
根據(jù)物權(quán)法草案第一百一十一條的規(guī)定，適用善意取得時(shí)，“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的”要求“轉(zhuǎn)讓合同有效?！爆F(xiàn)時(shí)我國并無統(tǒng)一的民法典或債法，轉(zhuǎn)讓合同是否有效應(yīng)符合《民法通則》和《合同法》的要求?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！碑?dāng)前，學(xué)界對(duì)這條有著不同的解讀。具代表性的觀點(diǎn)有：無效說 ；附停止條件的法律行為說 ；無權(quán)處分行為為無效行為的例外說 ；有效說 等等。似乎持無效說的人占多數(shù)，但現(xiàn)在有越來越多的人持有效說。通過和《合同法》第五十一條比較，筆者發(fā)現(xiàn)物權(quán)法草案第一百一十一條強(qiáng)調(diào)“轉(zhuǎn)讓合同有效”，表明當(dāng)權(quán)利人沒有追認(rèn)或者無處分權(quán)人使終沒有取得處分權(quán)時(shí)，無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同并不必然無效，至少在善意取得適用的場合，合同有效。這是否意味著間接修改或者補(bǔ)充了《合同法》第五十一條的規(guī)定呢？原權(quán)利人不追認(rèn)或者無處分權(quán)人使終未取得處分權(quán)的場合，如果適用善意取得，轉(zhuǎn)讓合同有效，如果不符合善意取得制度的構(gòu)成要件，轉(zhuǎn)讓合同是否有效呢？筆者認(rèn)為這種情況下沒有理由不認(rèn)定合同有效。至少在物權(quán)范圍內(nèi)，合同是否有效與原權(quán)利人是否追認(rèn)或者無處分權(quán)人是否取得處分權(quán)沒有必然的聯(lián)系，也就說，原權(quán)利人是否追認(rèn)或者無處分權(quán)人是否取得處分權(quán)不是合同有效與否的必要條件。通過以上分析，物權(quán)法草案第一百一十一條“轉(zhuǎn)讓合同有效”的規(guī)定似乎已經(jīng)事實(shí)上修改和補(bǔ)充了《合同法》第五十一條。但是，《合同法》第五十一條的修改和完善，應(yīng)當(dāng)通過修改合同法或者對(duì)合同法作出立法解釋來完善，而這種直接在物權(quán)法上規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同有效的方式，在邏輯上說不通。善意取得是物權(quán)變動(dòng)的一項(xiàng)例外制度，因此前述討論也僅限于物權(quán)范圍。根據(jù)《合同法》第五十一條，被處分的是“財(cái)產(chǎn)”，“財(cái)產(chǎn)”包括物權(quán)法所指的“物”，但是否包括“債權(quán)”呢？處分他人“債權(quán)”與處分他人“物權(quán)”有無本質(zhì)差別？如果處分的是債權(quán)，合同的效力如何認(rèn)定？這似乎又是一個(gè)新的問題。
四、善意取得制度沒有也不能解決全部問題
市場經(jīng)濟(jì)條件下，所有權(quán)主體和物的占有常常發(fā)生分離；而需要登記的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)場合，還可能發(fā)生權(quán)利外觀（表征）與真實(shí)權(quán)利狀況的分離。在此狀況下，為保障交易安全和明確物權(quán)（主要體現(xiàn)為所有權(quán)）的歸屬，善意取得制度應(yīng)運(yùn)而生。
但是，物權(quán)法草案設(shè)立善意取得制度并沒有解決當(dāng)事人所有的法律問題和法律利益。善意取得制度的著眼點(diǎn)和著重點(diǎn)是以所有權(quán)為代表的物權(quán)歸屬。對(duì)于交易關(guān)系中的當(dāng)事人來說，他們更在意的是利益，而取得物權(quán)只是利益的表現(xiàn)形式之一。如果交易中的“物”具有可替代性，關(guān)注利益的當(dāng)事人一般能接受等價(jià)物，而不是執(zhí)著于物的擁有。以不動(dòng)產(chǎn)為例，有人主張“由于不動(dòng)產(chǎn)往往價(jià)值巨大，不論誰最終取得房產(chǎn)，都使另一方蒙受財(cái)產(chǎn)上的巨大損失。因此，簡單地在當(dāng)事人之間進(jìn)行權(quán)屬判斷顯然過于粗糙。所以，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，探討當(dāng)事人之間的過錯(cuò)，以及基于這種過錯(cuò)確定雙方各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的價(jià)值損失比例是比較合理的。” 由于善意取得制度只解決物的歸屬，受讓人是否應(yīng)當(dāng)彌補(bǔ)原權(quán)利人的損失并未涉及，即法律并不排斥原權(quán)利人有通過受讓人獲得利益補(bǔ)償?shù)目赡?，法官根?jù)公平原則和過錯(cuò)原則，運(yùn)用自由裁量權(quán)在個(gè)案中衡平各方利益。所有權(quán)如此，其它物權(quán)也如此。依善意取得制度取得物權(quán)的受讓人，如果其尚有未曾支付的價(jià)金，原權(quán)利人可不可以向受讓人主張權(quán)利？如果可以主張權(quán)利，原權(quán)利人主張的是什么性質(zhì)的權(quán)利？這似乎又是一個(gè)問題。
當(dāng)我們審視善意取得制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)不同類型物有著不同的交易形式和交易慣例，并且不同地域的交易環(huán)境也千差萬別。以廣州的房屋買賣為例，房屋交易的合意通常是通過房產(chǎn)中介公司來完成。以一宗發(fā)生在廣州的盜賣房屋遺產(chǎn)案為例，筆者嘗試分析關(guān)有各主體間的法律問題和法律關(guān)系。三年前，劉某與前妻協(xié)議離婚，依協(xié)議兒子由前妻撫養(yǎng)，劉某分得市區(qū)房屋一套，劉某離婚后沒有再婚。三年后，劉某因病突然去世。按法定繼承，劉某的房屋遺產(chǎn)由其父親（母親先于其去世）和其兒子繼承。前妻為兒子辦理遺產(chǎn)繼承登記時(shí)，從房屋登記機(jī)關(guān)獲息房屋遺產(chǎn)已被他人盜賣，產(chǎn)權(quán)已變更登記在陌生人陳某名下。房屋被盜賣后，盜賣人隱匿未能找到。由此引發(fā)一系列的法律紛爭。通過調(diào)查，是他人假冒死者劉某之名盜賣了房屋，先是騙過公證機(jī)關(guān)辦理了不真實(shí)的“委托公證書”，然后通過中介出售房屋。該交易的全過程包括：房產(chǎn)中介獲得房源和有意向買家的信息，通過中介的撮合，買賣雙方簽下合約，辦理公證，申請(qǐng)過戶和變更登記，頒發(fā)新房產(chǎn)證書。參與的各方包括：“買賣”雙方、中介、公證機(jī)關(guān)和登記機(jī)關(guān)。涉及的法律關(guān)系包括：“買賣”關(guān)系、居間關(guān)系、公證證明行為和登記機(jī)關(guān)的行政確認(rèn)行政行為。在該案中，法定繼承人可提起行政訴訟，要求公證機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)關(guān)撤銷公證書和房產(chǎn)證書。而受讓人可主張善意取得。當(dāng)法定繼承人或者受讓人一方取得房屋產(chǎn)權(quán)后，另一方有權(quán)向中介公司、公證機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)關(guān)提出賠償要求。盜賣者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)刑事責(zé)任和民事責(zé)任。如果適用善意取得制度解決房屋的歸屬后，中介公司、公證機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)法律責(zé)任以及如何來分擔(dān)這種責(zé)任呢？根據(jù)現(xiàn)有法律，中介公司承擔(dān)民事責(zé)任（可主張違約或侵權(quán)），公證機(jī)關(guān) 和房屋登記機(jī)關(guān)可能承擔(dān)的限于行政賠償責(zé)任。行政賠償責(zé)任以國家賠償法為依據(jù)，它與民事責(zé)任相比，賠償條件嚴(yán)格，賠償范圍、標(biāo)準(zhǔn)和幅度有限。這起案件法律關(guān)系眾多，并且有數(shù)種可供選擇的法律程序。依現(xiàn)行有效的法律維護(hù)自己權(quán)利的過程中，無論是原權(quán)利人還是受讓人，可供選擇的法律存在沖突和矛盾，而獲取法律救濟(jì)的途徑和方式均面臨許多的困境和障礙。
參考資料：
吳國喆：“善意取得制度的缺陷及其補(bǔ)正”，載《法學(xué)研究》第27卷第四期，第1頁注釋，2005年7月版。
屈茂輝：“登記的生效時(shí)間與公信力”，載中國民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買賣中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”。
屈茂輝：“登記的生效時(shí)間與公信力”，載中國民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買賣中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”。
梁慧星：《為中國民法典而斗爭》，法律出版社2002年版，第247頁；江平：《中華人民共和國合同法精解》，中國政法大學(xué)出版社1999年版，第41-42頁。
錢明星、楊秋嶺：“房屋的交付與物權(quán)變動(dòng)”，載中國民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買賣中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”。。
轉(zhuǎn)引自錢明星、楊秋嶺：“房屋的交付與物權(quán)變動(dòng)”，載中國民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買賣中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”。
吳國喆：“善意取得制度的缺陷及其補(bǔ)正”，載《法學(xué)研究》第27卷第四期，第7頁，2005年7月版。
劉穎，李霞：“詐騙條件下的不動(dòng)產(chǎn)能適用善意取得嗎”，載《人民法院報(bào)》，2005年11月8日版。
《中華人民共和國公證法》于2006年3月1日起實(shí)施，該法改變了公證機(jī)關(guān)的法律性質(zhì)和定位，不再認(rèn)定其所出具的公證證明行為是一種行政行為，由此產(chǎn)生的賠償不再是國家賠償，而是民事賠償。